环球滚动:地产业务持续亏损，珠江股份做“变性”手术｜年报风云㊺

文/乐居财经 严明会

2021年刚刚扭亏为盈的珠江股份，在2022年又陷入了亏损。

【资料图】

据财报，珠江股份在2022年实现营业收入38.7亿元，同比增长7.29%；归属于上市公司股东的净利润为-18.65亿元，同比盈转亏；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-18.32亿元，同比盈转亏；基本每股收益-2.18元。

亏损的主要原因之一是珠江股份对存货跌价准备的大额计提。由于行业下行，珠江股份在2022年新增存货跌价准备12.28亿元。截至2022年末，珠江股份的存货账面余额为243.66亿元，存货跌价准备为12.37亿元，账面价值为231.29亿元。

事实上，在此前三年，珠江股份的盈利状况一直不理想。2019年至2021年，珠江股份扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为-1.73亿元、-8.88亿元和0.23亿元。

另外，珠江股份面临着多起诉讼。4月13日，珠江股份发布关于累计诉讼的公告显示，珠江股份连续12个月（2022年4月13日至2023年4月12日）累计未披露诉讼共计9宗，累计涉案金额约4,778.57万元，达到其2022年末归属于上市公司股东净资产10%以上。其中，商品房预约合同纠纷诉讼6宗，其他诉讼3宗。

珠江股份近日还屡发事端。4月11日，珠江股份监事卢梅英收广东证监局警示函，原因为其配偶买卖公司股份构成短线交易。据悉，卢梅英于2020年6月起担任珠江股份职工监事。2021年11月2日至2022年10月18日期间，卢梅英的配偶唐盛通过其证券账户买卖“珠江股份”股票。

增收不增利，业绩盈转亏

2020年，珠江股份上市以来首次出现亏损，主要是由于珠江股份在期内对此前的两个并购项目――东湛公司、亿华公司计提了总计5.93亿元的投资损失。

为及时止损，去年5月，珠江股份披露，拟通过公开挂牌方式，转让亿华公司41%股权及相关债权，挂牌底价不低于15.80亿元。

2021年，珠江股份的营业收入达到了近5年来的最高点。当年实现营业收入36.07亿元，同比上涨45.75%。而这与珠江颐德大厦、长沙柏悦湾等项目的结转有关，前者贡献了15.42亿元的营收，后者贡献了11.49亿元的营收。这一年，珠江股份实现净利润1.43亿元。

但出售亏损资产，并未让珠江股份的业绩好转。在2022年，珠江股份的营收是同比增加了，但净利润却同比大幅下滑至-20.75亿元。

期内，珠江股份实现归属于上市公司股东的净利润-18.65亿元，大幅下降2934.41%，同比盈转亏；其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-18.32亿元，下降幅度更达8190.87%。

截至2022年末，珠江股份的资产总额为313.62亿元，同比下降5.55%，归属于母公司所有者权益3.37亿元，同比下降84.42%。

期末，其资产负债率为94.25%，相比上年同期上升5.85个百分点，达到近五年来的历史最高点。

现金流量方面，珠江股份在2022年末由经营活动产生的现金流量净额为-9416.89万元，较2021年末的-7.32亿元同比增加6.38亿元，主要系上年同期支付坑口项目竞标保证金及荷景路地块拍地保证金，本年支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少所致。

期末，珠江股份的现金及现金等价物余额为26.47亿元，相比于2021年末的35.51亿元减少约25.5%。

剥离亏损业务谋求转型

业绩增长乏力，伴随持续亏损之下，珠江股份开始追求转型。

今年1月19日，珠江股份宣布拟约28亿元将原有房地产业务资产置出，同时以7.79亿元置入物业管理与文体运营资产，主要业务将变更为物业管理与文体运营服务有关。

根据披露的重组草案，珠江股份本次交易的交易对方为珠实集团、珠江健康，将以28亿元置出房地产开发业务，置出资产组中涉及控股的房地产项目公司有11家，分布于广州、东莞、长沙、及合肥；并以7.79亿元置入物业管理及文体运营资产，即珠江城服的100%股权。目前，珠实集团、珠江健康分别持有珠江城服95%、5%的股权，往上进行股权穿透则是广州市人民政府和广东省财政厅。

珠江股份表示，交易完成后，公司将完成从房地产开发领域实力相对较弱的企业到物管领域领先企业的转变，市场地位得到极大提升，增强公司的资产质量、提升公司盈利的稳定性及持续性。

根据交易安排，对置入资产和置出资产估值差额部分，珠江股份的控股股东珠实集团需向其支付现金约20亿元。珠实集团承诺，对于公司原控股子公司对公司的其他应付款，将于置出资产交割日前向其提供借款或其他支持，用于其向公司偿还欠款。截至2022年8月 31日，待偿还金额合计39.04 亿元。

也就是说，珠实集团除了支付20亿现金外，还要另外帮其还债近40亿元。

经营层面来看，截至2022年8月底，珠江城服在管项目数量合计366个，在管建筑面积约为2844万平方米，遍布广东、北京、山东等13个省份及直辖市。

珠江城服在2020年、2021年至2022年前8个月的营收分别为9.44亿元、11.91亿元以及8.05亿元，同期归母净利润则分别是6495万元、6202万元以及4506万元，净利率则分别为6.88%、5.21%、5.59%。

相关公司：珠江实业sh600684

关键词：