环球关注：新城控股毛利率企稳，经营性现金流连续5年为正

3月31日，新城控股（601155.SH）发布2022年年度报告。报告显示，2022年全年新城控股实现营业收入1154.57亿元。截至报告期末，新城控股总资产为 4,579.07 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 594.81 亿元。

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尽管受到行业周期波动影响，新城控股盈利稳定：归母净利润为13.94亿元；扣非归母净利润为7.27亿元；基本每股收益0.62元/股。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。

在房地产行业受到多重挑战，进入深度调整周期的背景下，新城控股的业绩也受到了一定影响。不过，新城控股保持“住宅+商业”的双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下，积极谋求可持续发展。

未来增长可期

新城控股恪守财务纪律、坚持底线思维，保持稳定安全的财务基本面。报告期内，公司资产负债率为80.46%，同比下降1.66%；流动比率为0.96，速动比率为0.31；总债务为773.7亿元。新城控股其他应收款427.08亿元，其他应收款占流动资产比率为14.09%，呈增长态势，短期偿债能力有所提高。

不过，新城控股也提前锁定了未来业绩。2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米，实现结转收入金额1693.9亿元，结转面积1792.9万平方米。此外截至报告期末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目），公司已售未结转面积达到2913.60万平方米（含和联营项目），提前锁定未来业绩。

截至2022年底，新城控股经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。公司在手现金余额314.63亿元，在手现金额充裕。回款金额达1329亿元，回款率115%，聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，回款率、归集率位于行业前列。公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。新城控股表示，公司在财务上的良好表现与其长期以来恪守财务纪律，坚持底线思维，以扎实的财务基本盘抵御风险不无关系。

与此同时，新城控股也通过压降有息负债对债务结构也进行着持续优化。数据显示，截至2022年底，期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

此外，在偿债方面新城控股也恪守底线，保障财务结构安全可控。新城控股表示，为确保每一笔债务能够提前或到期偿付，公司会根据资金及债务到期状况，做好相应排布。2022年全年，新城控股已经偿还境内外公开市场债券127.91亿元。以实际行动向资本市场展现了公司的良好信用以及长远发展的信心。

在坚守财务安全的同时，新城控股还积极相应政府“保交楼、稳民生”的要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作视为公司运营管理的重点工作，向保交付项目积极倾斜资源。据悉，2022年全年，新城控股已组织交付13.1万套物业。该公司表示，2023年将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标。

商业板块持续发力

新城控股在业绩支撑上，商业板块也贡献了重要力量。一个关键的指标是，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

2022年，新城控股继续聚焦“住宅+商业”双轮驱动战略。在此战略下，新城控股的商业板块不断发力，在艰难的市场环境中持续为公司造血，对公司收益的贡献持续提升。不仅如此，商业板块还为公司贡献了稳定的现金流，助力经营性现金流保持为正。

也是在这一年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。此外，截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%，有助于公司抵御行业整体毛利率的下行风险。

与此同时，新城控股表示，公司秉持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，不断扩大商业在管规模。基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，新城控股将进阶启动深度运营战略模式转型。新城控股称，公司将以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

分析指出，随着深度运营模式落地，新城商业的竞争力或将进一步提升，加之2023年消费复苏的预期，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。新城控股透露，2023年公司计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

截至3月25日，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市，体现了公司不俗的商业运营实力。

作为示范房企，新城控股在2022年就从融资端入手，以应对复杂的市场环境。步入2023年，随着房企再融资环境回暖，新城控股于3月13日发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元。其中，24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

进入2023年，随着两会定调房地产行业，多项支持性政策逐步落地，市场信心逐渐恢复，市场预期向好，行业预计也将逐步回归健康发展。新城控股也将持续聚焦双轮驱动核心能力，在保障财务安全的情况下谋求进一步发展。

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